Avant-propos

Le marché immobilier évolue rapidement sous l’effet des nouvelles attentes des utilisateurs et des investisseurs en matière de confort, de santé et de qualité d’usage. Les occupants recherchent désormais des bâtiments capables d’offrir des environnements intérieurs plus sains, transparents sur leurs performances réelles et adaptés aux nouveaux modes de travail.

Au croisement des enjeux de santé, de confort et de performance environnementale, la qualité de l’air intérieur s’affirme comme un sujet majeur pour les acteurs de l’immobilier.

Les réglementations se renforcent, les certifications environnementales deviennent plus exigeantes et les utilisateurs accordent désormais une attention croissante au confort, à la santé et aux conditions réelles d’occupation des espaces.

Dans le même temps, les bâtiments deviennent de plus en plus performants sur le plan énergétique. Cette amélioration de l’étanchéité et de la maîtrise des consommations renforce mécaniquement l’importance de la ventilation, du renouvellement d’air et du contrôle des polluants intérieurs. La performance environnementale d’un bâtiment n’est plus seulement évaluée à travers ses consommations énergétiques ou son empreinte carbone : la qualité des environnements intérieurs devient désormais un critère essentiel de performance globale.

Un enjeu directement lié à la santé et au confort des occupants

Nous passons aujourd’hui la grande majorité de notre temps dans des espaces clos : bureaux, logements, commerces, établissements recevant du public ou bâtiments logistiques. Dans ce contexte, la qualité de l’air intérieur constitue désormais un enjeu central pour les acteurs du bâtiment et de l’exploitation immobilière.

Longtemps abordée principalement sous l’angle réglementaire, cette problématique est aujourd’hui directement associée au confort, à la santé et à la qualité d’usage des espaces. La qualité de l’air intérieur influence en effet la concentration, la fatigue, la qualité du sommeil ou encore le bien-être général des occupants. Dans les environnements tertiaires, elle peut également avoir un impact sur l’absentéisme, la productivité et l’attractivité des espaces de travail.

Les principaux polluants présents dans les bâtiments sont les composés organiques volatils, plus communément appelés COV. Ce terme regroupe plusieurs centaines de composés chimiques contenant du carbone associé à différents éléments tels que l’oxygène, l’hydrogène, le soufre ou encore l’azote. Leur particularité réside dans leur capacité à se diffuser sous forme gazeuse aux températures habituellement rencontrées dans les bâtiments, ce qui explique leur présence dans l’air intérieur.

Les sources d’émission des COV sont nombreuses et interviennent à différentes étapes de la vie du bâtiment. Ils peuvent être émis par les matériaux de construction, les revêtements de décoration, les meubles reconstitués ou traités, mais également par les produits d’entretien, les désodorisants ou les produits de bricolage. Certaines activités humaines constituent également des sources importantes d’émission, notamment le tabagisme ou l’utilisation de cigarettes électroniques. Enfin, l’air extérieur lui-même peut contribuer à la présence de COV dans les bâtiments, notamment à proximité des zones industrielles, des axes routiers fortement circulés ou lors d’épisodes de pollution et d’incendies.

Les effets des COV sur la santé peuvent varier selon les composés concernés et les niveaux d’exposition. Certains provoquent principalement des gênes olfactives, tandis que d’autres peuvent entraîner des irritations de la peau, favoriser ou aggraver des réactions allergiques comme l’asthme, voire présenter des effets neurotoxiques, hépatiques, etc.

Un sujet à anticiper dès la conception… et jusqu’à l’exploitation

Comme de nombreux enjeux environnementaux, la qualité de l’air intérieur ne peut pas être traitée à un seul moment du projet.

Les choix réalisés dès la phase de conception jouent un rôle déterminant dans la qualité future de l’air intérieur. La sélection des matériaux constitue un premier levier essentiel, certains produits pouvant émettre des composés organiques volatils (COV), du formaldéhyde ou d’autres polluants susceptibles d’altérer durablement les environnements intérieurs. Les projets récents privilégient ainsi des matériaux faiblement émissifs afin de limiter les sources de pollution dès l’origine.

La stratégie de ventilation représente également un enjeu central, en particulier dans des bâtiments de plus en plus étanches à l’air pour répondre aux objectifs de performance énergétique. Le dimensionnement des débits de renouvellement d’air, la qualité de filtration et l’implantation des prises d’air extérieur influencent directement la capacité du bâtiment à maintenir un air intérieur sain tout en limitant l’introduction de polluants extérieurs.

La gestion de l’humidité constitue un autre paramètre clé de conception. Une maîtrise insuffisante peut favoriser l’apparition de moisissures, de dégradations des matériaux ou d’inconfort pour les occupants. Enfin, l’anticipation des usages futurs devient indispensable afin d’adapter les systèmes de ventilation et les capacités de traitement d’air à l’évolution des modes d’occupation et à l’intensité réelle des usages des espaces.

La phase travaux joue un rôle déterminant dans la qualité finale des environnements intérieurs. Même avec une conception performante, certaines pratiques de chantier peuvent dégrader durablement la qualité de l’air intérieur, notamment en cas de mauvaise protection des réseaux de ventilation, de stockage inadapté des matériaux ou de substitutions produits non maîtrisées.

Des gaines exposées à la poussière et à l’humidité, des matériaux dégradés par de mauvaises conditions de stockage ou l’utilisation de produits plus fortement émissifs peuvent ainsi introduire des contaminants dans les espaces avant même leur mise en exploitation.

L’exploitation joue ensuite un rôle déterminant dans le maintien de cette performance dans le temps. Maintenance des installations, remplacement des filtres, pilotage des systèmes de ventilation et suivi des usages conditionnent directement la qualité réelle de l’air respiré par les occupants.

La qualité de l’air intérieur doit s’inscrire dans une logique de continuité entre conception, réalisation et exploitation.

Une reconnaissance croissante de la QAI dans les référentiels environnementaux

Les principaux référentiels environnementaux accordent aujourd’hui une place importante à la qualité des environnements intérieurs. Les certifications et labels comme BREEAM, HQE, WELL, OSMOZ, intègrent désormais des exigences spécifiques liées à la qualité de l’air intérieur :

• Le référentiel BREEAM valorise notamment la maîtrise de la ventilation, le contrôle des sources de pollution intérieure ainsi que la réalisation de tests de qualité d’air après travaux afin de vérifier les niveaux de polluants avant l’occupation des espaces. Une attention particulière est également portée au choix de matériaux faiblement émissifs en composés organiques volatils (COV).

• La certification HQE intègre quant à elle plusieurs critères liés à la qualité sanitaire des espaces, notamment à travers la gestion du renouvellement d’air, le confort hygrothermique, la limitation des polluants intérieurs et le suivi des performances en phase d’exploitation. L’objectif est de garantir des environnements intérieurs compatibles avec la santé et le confort des occupants tout au long du cycle de vie du bâtiment.

• Le référentiel WELL adopte une approche encore plus centrée sur l’occupant et le bien-être. Il impose des exigences précises concernant les seuils de qualité d’air, la filtration, le suivi des concentrations en particules fines et en CO₂, ainsi que la surveillance continue des performances environnementales. WELL encourage également la mise en place de stratégies de monitoring en temps réel afin d’adapter les conditions intérieures aux usages réels des espaces.

Utiliser la QAI comme un levier de confort et d’attractivité

Dans les immeubles tertiaires, la qualité de l’air intérieur devient un véritable levier d’attractivité et de fidélisation des occupants. Le confort thermique, le renouvellement d’air ou encore la maîtrise des polluants influencent directement la perception et l’usage des espaces de travail.

Cette évolution conduit les acteurs du secteur à intégrer plus largement des solutions dédiées à la QAI, telles que les capteurs de CO₂ connectés, le pilotage intelligent de la ventilation, les systèmes de filtration renforcée ou encore le recours à des matériaux faiblement émissifs.

Chez Fair Echo Advisory, nous accompagnons les professionnels de l’immobilier dans l’intégration de ces enjeux de qualité environnementale et de confort utilisateur, de la conception des bâtiments jusqu’à leur exploitation. Notre approche vise à concilier performance environnementale, santé des occupants et qualité d’usage, en intégrant les leviers adaptés à chaque projet : choix des matériaux, stratégie de ventilation, suivi des performances et valorisation dans les démarches de certification environnementale.