Avant-propos

Depuis plusieurs années, le BREEAM s’impose comme l’un des principaux standards de certification environnementale dans le secteur immobilier. Dans cet article, nous nous intéressons plus particulièrement aux référentiels BREEAM In-Use et BREEAM Refurbishment & Fit-Out (RFO), deux approches répondant à des stratégies et des usages différents.

BREEAM In-Use et RFO : comprendre les différences et usages

Les actifs immobiliers s’inscrivent aujourd’hui dans un contexte mêlant exigences réglementaires, amélioration des performances énergétiques, adaptation aux évolutions climatiques, maîtrise des coûts d’exploitation et maintien de conditions d’usage satisfaisantes pour les occupants.

Dans ce contexte, les propriétaires et gestionnaires cherchent de plus en plus à structurer leurs démarches d’amélioration environnementale, que ce soit dans le cadre d’une rénovation, de travaux en site occupé ou d’une stratégie d’amélioration continue en exploitation.

Les certifications environnementales constituent alors des outils de pilotage permettant d’accompagner ces transformations selon des approches différentes.

Deux référentiels BREEAM sont particulièrement utilisés : le BREEAM Refurbishment & Fit-Out (RFO) et le BREEAM In-Use (BIU). Bien qu’ils poursuivent un objectif commun d’amélioration de la performance des actifs, leur fonctionnement, leur temporalité et leurs usages diffèrent.

Le choix entre BREEAM RFO et BREEAM In-Use dépend avant tout du cycle de vie de l’actif et de la stratégie poursuivie.

BREEAM Refurbishment & Fit-Out (RFO)

Le référentiel BREEAM RFO s’applique principalement aux projets de rénovation, restructuration, réaménagement preneur et amélioration technique des bâtiments existants. L’objectif est d’évaluer la qualité environnementale du projet de rénovation et des travaux réalisés. La certification intervient donc dans une logique de projet.

Les parties prenantes mobilisées sont généralement la Maîtrise d’Ouvrage, la Maîtrise d’Œuvre, les AMO, les entreprises travaux ainsi que les BET techniques.

Le référentiel est structuré en une phase Design Stage,puis une phase Post Construction Stage. La certification est directement liée à l’opération de rénovation réalisée et ne possède pas de durée de validité limitée dans le temps.

BREEAM In-Use (BIU)

À l’inverse, le BREEAM In-Use est centré sur la performance en exploitation. Le référentiel s’adresse aux bâtiments existants et vise à évaluer la qualité intrinsèque de l’actif, sa gestion environnementale et ses performances en exploitation.

Le BIU mobilise davantage les propriétaires, exploitants, property managers, occupants, mainteneurs et prestataires techniques.

La certification repose sur deux grandes parties Asset (qualité intrinsèque du bâtiment) et Management Performance (qualité de l’exploitation et du pilotage environnemental). Contrairement au RFO, le BREEAM In-Use s’inscrit dans une logique d’amélioration continue avec une certification valable 3 ans.

BREEAM RFO vs In-Use : synthèse comparative des référentiels

Dans quels cas choisir le BREEAM RFO ?

Le BREEAM RFO devient particulièrement pertinent lorsque l’actif fait l’objet d’une opération de transformation significative.

Cas typiques : restructuration lourde, rénovation énergétique importante, modernisation technique, repositionnement d’actif, rénovation preneur, programme CAPEX conséquent.

Le référentiel permet alors d’encadrer les ambitions environnementales du projet, d’améliorer durablement la qualité du bâtiment, et d’intégrer les enjeux carbone, confort, biodiversité ou mobilité dès la conception. Le RFO est particulièrement adapté aux stratégies de création de valeur à moyen ou long terme.

Dans quels cas choisir le BREEAM In-Use ?

Le BREEAM In-Use est souvent la solution la plus pertinente pour les actifs déjà exploités. Il permet de structurer rapidement une démarche ESG sans nécessairement engager une rénovation lourde.

Cas typiques : actif exploité, stratégie portefeuille, besoin rapide de valorisation ESG, amélioration progressive des performances, contraintes budgétaires, peu de travaux prévus à court terme.

Le BIU est une démarche plus rapide à déployer, avec des budgets plus accessibles, une forte compatibilité avec les enjeux exploitation et une logique d'amélioration continue des pratiques de gestion.

Dans de nombreux cas, le BREEAM In-Use constitue aujourd’hui la solution la plus immédiatement mobilisable pour renforcer la valeur ESG d’un portefeuille immobilier existant.

Quelle stratégie privilégier ?

Il n’existe pas de réponse universelle. Le bon choix dépend des travaux envisagés, du niveau d’ambition ESG, des attentes investisseurs, de la stratégie patrimoniale, du calendrier, du budget mobilisable et du niveau de maturité exploitation.

Dans de nombreux cas, le BREEAM In-Use permet aujourd’hui d’activer rapidement une trajectoire ESG crédible sur des actifs existants, tandis que le BREEAM RFO reste particulièrement pertinent lors d’opérations de rénovation ambitieuses.

Nous précisons que le BREEAM In-Use n’est pas exclusivement réservé aux actifs stabilisés ou sans travaux. Dans certains cas, le référentiel peut également être appliqué dans le cadre d’opérations de rénovation ou de travaux en site occupé afin d’anticiper la performance future du bâtiment en exploitation.

Cette approche permet notamment d’intégrer dès la phase travaux les enjeux liés à l’exploitation réelle de l’actif : pilotage énergétique, qualité de maintenance, suivi des consommations, confort des occupants ou encore gestion environnementale du site.

Le recours au BREEAM In-Use en parallèle d’une rénovation peut ainsi constituer une stratégie pertinente pour préparer la phase d'exploitation et inscrire le bâtiment dans une logique de performance continue plutôt que dans une approche uniquement centrée sur le chantier ou la phase conception.

Les erreurs fréquemment observées

Lancer un RFO pour une rénovation mineure

Le coût et la complexité d’un BREEAM RFO peuvent rapidement devenir disproportionnés par rapport aux enjeux réels du projet lorsque les travaux envisagés restent limités.

Sous-estimer la collecte documentaire

Les deux référentiels nécessitent une préparation documentaire importante, incluant notamment les DOE, contrats d’exploitation, données énergétiques, procédures internes et audits techniques. Une collecte incomplète ou anticipée trop tardivement peut fortement impacter le déroulement de la certification.

Viser un niveau irréaliste

Le niveau de certification ciblé doit rester cohérent avec le budget mobilisable, les contraintes techniques du bâtiment, le niveau de maturité environnementale de l’actif ainsi que le calendrier du projet.

Quelles différences budgétaires ?

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